4 Formen der Bauabnahme

Man unterscheidet folgende Bauabnahmen:

  1. Formlose Abnahme
  2. Förmliche Abnahme
  3. Konkludente Abnahme
  4. Fiktive Abnahme

1. Formlose Abnahme

Bei der formlosen Abnahme ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolls nicht erforderlich: Auftraggeber und Auftragnehmer nehmen das fertiggestellte (Bau-) Werk in Augenschein und verständigen sich einvernehmlich auf

  • Abnahme ohne Vorbehalt
  • Abnahme unter dem Vorbehalt, daß Restarbeiten fertiggestellt oder
  • Mängel behoben werden.

2. Förmliche Abnahme

Bei der förmlichen Abnahme wird das Ergebnis der Abnahme in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Nach rechtzeitiger Terminbestimmung nehmen Auftraggeber und Auftragnehmer das fertiggestellte Werk gemeinsam in Augenschein und fertigen über das Ergebnis der Abnahme ein schriftliches Protokoll an. Die Begleitung durch einen Sachverständigen ist zulässig.

Bei einem VOB-Bauvertrag ist der Auftraggeber zur Abnahme innerhalb von zwölf Werktagen nach Aufforderung durch den Auftragnehmer verpflichtet. Wird von keiner Partei eine Abnahme verlangt, gilt die Leistung mit dem Ablauf von zwölf Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung als abgenommen. Als schriftliche Mitteilung kann z.B. die Zusendung der Schlußrechnung verstanden werden.

Verlangen weder Auftraggeber noch Auftragnehmer eine Abnahme und hat der Auftraggeber die Werkleistung oder einen Teil davon bereits benutzt, gilt die Abnahme bereits nach Ablauf von sechs Werktagen als erfolgt.

Die Benutzung der Werkleistung zur Weiterführung der Arbeiten gilt NICHT als Abnahme – z.B. Estrich > Fliesenlegerarbeiten u.ä.

3. Konkludente Abnahme

Die konkludente oder „stillschweigende“ Abnahme erfolgt durch schlüssiges Handeln des Auftraggebers (Bauherren).

Zum Beispiel:

Der Auftraggeber bezahlt die Schlussrechnung ohne Abnahme und ohne Vorbehalt und nimmt das Bauwerk oder die Leistung in Benutzung (er zieht ein). Bei VOB-Bauverträgen gilt: Wird von keiner Partei eine Abnahme verlangt, gilt die Leistung mit dem Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung als abgenommen (§ 12 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B). Als schriftliche Mitteilung kann z.B. die Zusendung der Schlußrechnung verstanden werden. Wenn weder Auftraggeber noch Auftragnehmer eine Abnahme verlangen oder der Auftraggeber die Werkleistung bereits nutzt, gilt die Abnahme bereits nach Ablauf von sechs Werktagen als erfolgt.

Die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage zur Weiterführung der Arbeiten gilt NICHT als Abnahme (§ 12.5.2 VOB/B).

Achtung Hauskäufer! Zieht zum Beispiel ein Bauherr in das von einem Bauträger errichtete Wohnhaus ein, bevor es zu einer förmlichen Abnahme gekommen ist, gilt die Bauleistung innerhalb von 6 Tagen nach Einzug als VORBEHALTLOS abgenommen.

4. Fiktive Abnahme

Das BGB Werkvertragsrecht kennt zwei Arten der fiktiven Abnahme:

1. Nach § 640 Abs.1.3 BGB gilt das Werk als abgenommen, wenn der Auftraggeber die Werkleistung nicht innerhalb einer vom Auftraggeber angemessen Frist abnimmt, obwohl das Werk abnahmereif ist.

2. Gemäß § 641a BGB gilt das Werk als abgenommen, wenn durch einen Sachverständigen bescheinigt wird, dass das Werk vertragsgemäß fertiggestellt und frei von den Mängeln ist, deren Vorhandensein der Auftraggeber behauptet oder die für den Sachverständigen bei der Besichtigung feststellbar waren („Fertigstellungsbescheinigung“).

Dabei können sich die Parteien im Vorfeld entweder auf einen Sachverständigen einigen oder der Unternehmer beantragt bei der IHK, der HWK, Architekten- oder Ingenieurskammer die Bestimmung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Der Auftraggeber hat das Recht, an der Besichtigung des Werkes durch den Sachverständigen teilzunehmen und kann dabei einen eigenen Sachverständigen hinzuziehen.

„Fertigstellungsbescheinigung“ nach § 641a BGB bieten wir NICHT an.

Wir beraten Sie aber im Fall behaupteter oder vermuteter Baumängel, dokumentieren den vorgefundenen Bautenstand und begleiten Sie bei der Abnahme durch den Sachverständigen, der die Fertigstellungsbescheinigung nach §641a BGB ausstellt.