Ablauf der Gewährungsfrist

Aus langjähriger Praxis können wir allen Haus- und Wohnungseigentümern nur dringend empfehlen, rechtzeitig vor Ablauf der vereinbarten Verjährungsfrist eine fachlich begleitete Begehung des Objekts durchzuführen.

Mängel sind oft bei der Abnahme nicht erkennbar und treten erst in den ersten Jahre der Benutzung auf. Meist hilft dann schon ein Telefonanruf bei dem ausführenden Unternehmer und der Mangel wird schnell und fachgerecht behoben.

Manchmal jedoch bedarf es vieler Telefonate, endloser Besichtigungen – nach langem Warten folgt dann ein wenig „Schadenskosmetik“: Der eigentliche Mangel wird aber weder ermittelt noch fachgerecht behoben. Der Mangelfolgeschaden wird im Laufe der Zeit immer größer – und dann läuft die Gewährleistung (neu: „Verjährungsfrist“) ab.

Ein Beispiel aus der Praxis:
In einem Doppelhaus wurde der neu errichtete Keller aus Stahlbeton nicht fachgerecht gegen Feuchtigkeit abgedichtet. Einige Wochen nach dem Einzug zeigen sich dunkle Feuchteflecken auf den Kellerwänden. Nach einem halben Jahr lösen sich Putz und Fliesen von der Wand, die gestrichenen Wände schimmeln. Der Bauherr sieht den Schaden – erkennt aber den Ausführungsmangel nicht. Er ruft den Bauunternehmer an und meldet die Schäden an Putz und Anstrich sowie den Schimmel.

Der Bauunternehmer ist an einer umfassenden Aufklärung der Schadensursache nicht interessiert. Er rät telefonisch:„Da müssen Sie richtig heizen + lüften … „

„Da ist eine Dränage eingebaut – Feuchtigkeit kann garnicht sein“

Beim ersten Besichtigungstermin werden die zwei goldenen Handwerkerregeln vorgetragen:

„… Das machen wir immer so – noch nie ist was passiert“

„… Das haben wir noch nie so gemacht“

Der Bauunternehmer lässt die Schäden am Wandputz von eigenen Mitarbeitern „aus Kulanz“ beseitigen und die Räume neu streichen. Später stellt er noch einen Bautrockner auf und hält den Bauherren mit immer neuen Erklärungen monatelang hin.

Die technische Ursache der Feuchteschäden (mangelhafte Abdichtung) bleibt unerkannt und wird nicht behoben.

Der Unternehmer spielt erfolgreich auf Zeit. Er vertraut darauf, daß die „Schadenskosmetik“ den Bauherren beruhigt und die Gewährleistungsfrist abläuft, ohne dass er dazu aufgefordert wird, den Ausführungsmangel zu beheben.

Nach Ablauf von 5 Jahren stellt der Unternehmer seine Bemühungen ein.

Die Feuchteschäden treten natürlich weiterhin auf – ob jetzt noch Gewährleistungsansprüche durchsetzbar sind, kann nur noch ein Fachanwalt im Einzelfall prüfen, die Erfolgsaussichten sind nicht groß.

Einfacher ist es in jedem Fall, die Ursache von Bauschäden vor Ablauf der Verjährungsfrist zu beanstanden und mit dem betroffenen Unternehmer eine einvernehmliche Absprache über die „Nacherbringung“ (Mangelbeseitigung) und die Beseitigung der Mangelfolgeschäden zu treffen. Dazu ist es meist notwendig, alle Beteiligten (Eigentümer – Planer – Handwerker) bei einem gemeinsamen Ortstermin zusammenzubringen und solange an einem Tisch sitzen zu bleiben, bis eine technisch einwandfreie Lösung zur Mangelbeseitigung gefunden ist und alle Beteiligten mit dem Vorgehen und der Kostenverteilung einverstanden sind.

Manchmal gelingt dies nicht im ersten Anlauf.

Dann ist es notwendig, die technischen Umstände, Möglichkeiten und Kosten der Mangelbeseitigung neutral und sachlich durch einen Sachverständigen untersuchen zu lassen.

Meist gelingt dann im zweiten Anlauf eine außergerichtliche Lösung.

Ist der Schaden aber hoch oder sind die Beteiligten bereits so zerstritten, dass eine einvernehmliche Lösung nicht mehr möglich ist, sollte zur Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen die Vorbereitung eines „Selbständigen Beweisverfahrens“ erwogen werden.